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明年开始,这“1类房子”迎来“春天”?国家已表态,内行提醒2点

  • 来源:互联网
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  • 2019-12-25
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过去一二十年,伴随城镇化的不断推进以及住房产品的更新换代,一座座高层住宅拔地而起,既满了老百姓对住房改善的需求,也大大更新了城市面貌。但是,与这些“高大新”相比,传统“老破小”却成了备受争议的矛盾体:一边是不断下滑的居住体验,另一边则是依然坐拥百万,甚至千万的不菲身价。正因如此,人们对传统“老破小”的态度逐渐开始出现了两极分化:有人想要早点逃离,但有人则开始趋之若鹜。那么,目前“老破小”到底值不值得购买呢?我们不妨先来看看“老破小”面临的优势和劣势。

“老破小”的优势和劣势

优势:之所以身价不菲,“老破小”自然有着其他住宅无可比拟的优势。一般来说,“老破小”都位于主城区,商业、交通等各类配套十分成熟,生活非常方便。其次,由于“老破小”建造时间比较久,所以主要住户都是本地居民,对口的学校也基本都是重点中小学。因此,虽然居住体验差一点儿,但在学区房备受追捧的今天,自然挡不住大家对优质学区房的趋之若鹜。此外,虽然“老破小”身价不菲,但是由于户型面积基本在40-70不等,所以总价也就比较低,如果后期能够再遇上拆迁,那也是稳赚不亏了。

劣势:虽然占据着众多稀缺的资源,但并不能掩盖“老破小”存在的劣势。由于建筑年代比较久远,户型设计等存在不合理之处,再加上没有物业,所以无论是居住体验还是房屋质量都难以保障。其次,由于“老破小”占据主城区核心地段,周边往往密集分布菜市场、学校、商场、公交站等,规划混乱,常常会导致交通拥堵,如果碰上节假日、早高峰可能出行多有不便。此外,目前银行对“老破小”的贷款抵押多有限制,对于超过20年或者30年的住宅,贷款审批时可能无法通过,即使通过了,贷款时间也会大大缩短。

通过对优势和劣势的分析,就不难理解人们对“老破小”的态度出现两极分化的原因了。网友@秋风表示,我在市中心买了套“老破小”,生活比预想得更便利,5分钟到大商场,楼下就是菜场和饭店,出了小区门就是公交站。网友@方格格表示,我去年买了就后悔了,采光是真不舒服,我还是愿意选择新楼盘,不仅住着舒服,而且小学就在边上,虽然师资可能比不上“老破小”,但父母才是最好的老师。不过,在众多声音当中,有不少网友表示,现在房子已经越来越多了,未来“老破小”可能就要烂大街了,而且拆迁无望,根本就没有未来。

仇保兴

那么,“老破小”到底有没有未来呢?

其实,退一步来说,虽然“老破小”占据主城区稀缺资源,而且身价不菲,但毕竟存在的劣势也不少,而且随着住房改善需求的日益增长,不少担心即使现在“老破小”还有一定的市场和热度,但免不了未来出现无人接盘的局面。其实,说白了就是看不到“老破小”的未来。关于这一点,我们可以通过两点来寻找答案。

第一,国家明确定调明年开始要加快改造老旧小区,专家预计投资额可高达4万亿。

日前,在经济工作会议上,国家明确定调2020年开始要加强城市更新和存量住房的改造提升,做好城镇老旧小区的改造工作。其实,这并不是第一次被提及,早在今年6月份的高层会议上,国家就已经明确要加快改造老旧小区,主要是指针对建成于2000年以前,公共设施落后,影响居民基本生活的住宅小区,具体措施就是在水电气路、光纤、加装电梯,配建停车设施等层面进行改造升级。

对此,住建部标准定额司巡视员倪江波表示,目前全国老旧小区近16万个,涉及居民超4200万户,建筑面积约40亿平米。国务院参事仇保兴则表示,城镇需综合改造的老旧小区投资总额高达4万亿元。因此,综合分析来看,关于老旧小区的改造升级已经被提升到了国家层面,不仅可以大大拉动消费投资,关键是可以大大改善生活环境,房子也可以顺势变得更加保值增值,所以“老破小”无异于迎来新的“春天”。

加装电梯

第二,旧的城市中心和新的城市中心并不是对立关系,老城区的价值依然存在。

按照城市发展的一般规律,受环境、经济、土地等因素影响,城市会不断向外围扩张,而新的中心也会崛起,这时老城区就会因为人口流出而出现空城现象,住宅价值自然就会受到影响。有“汽车之城”之称的底特律,人口最高峰曾接近200万,后来人口不断流出,大片房屋空置,一度成为空城。但是,显而易见,这个规律在中国并不适用,即使城市发展存在迁移,老城区的价值依然存在。

目前,我国已经进入到城镇化下半场,除北上广深,南京、杭州、武汉、天津、郑州、济南、合肥等等都在致力打造特大城市、区域中心城市,甚至是国家化大城市,所以纷纷抛出橄榄枝,吸引年轻劳动力流入。因此,一个城市中心显然无法经济发展的需求,未来可能出现两个、三个,甚至更多。以济南为例,未来将要打造老城和新区2个主中心,12个次中心。因此,旧的城市中心和新的城市中心并不是对立的关系,老城区核心地段的房子照样具有价值。

购买“老破小”,需要注意哪些问题?内行提醒注意2点

经过一番分析,“老破小”依然有“春天”,仍旧有未来,对于一些热点城市来说,随着存量市场的到来,“老破小”反而可能会成为一块价值洼地。不过,这并不意味着所有的“老破小”都值得购买,购房者应该注意两个问题。

一方面,购买“老破小”,应该重点关注房子的保值效果、装修成本、小区环境、配套资源等四个方面。比如,如果有些房子太过老旧,面临改造和装修的时候,不仅需要支出一大笔装修费用,而且一旦不小心动了房屋主要结构,房子质量可能也难以保障。因此,如果有购买“老破小”的打算,大家还是应该谨慎挑选。

另一方面,“老破小”固然有一定的价值,但并不适合长期居住。如果是为了给孩子提供更好的教育资源,为了节省自己上下班时间,又或者是因为资金不足而考虑过渡等等,“老破小”确实是一项不错的选择。但是,不管怎么说,从长期来看,房子就是用来住的,舒适和安全才是最根本的衡量标准。对于“老破小”这一类房子,你是如何看待的呢?欢迎一起讨论。

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